Дома Москвы → Серии домов → Серия II-49-04/Ю

Дома серии II-49-04/Ю в Москве:
что важно покупателю квартиры

В справочнике 35 многоквартирных домов серии II-49-04/Ю в Москве. Серия проекта — по данным портала «Дома Москвы», остальные сведения — ГИС ЖКХ и Реформа ЖКХ. Данные выгрузки: 12.07.2026.

Коротко о серии в цифрах

Домов серии в Москве35

Годы постройки1966–1976

Этажность9

В программе реновации1

Районов округа12

Дома серии в округе построены с 1966 по 1976 год; медианный год — 1971. Этажность — 9 этажей (данные по 33 домам). Чаще всего в домах серии уже выполняли: замена лифтового оборудования — в 13 домах.

⚠ Дома этой серии есть в программе реновации

Из 35 домов серии II-49-04/Ю в Москве в программу реновации по постановлению № 497-ПП включено 1. Для покупателя это ключевой факт: квартира в доме под снос меняется на равнозначную по площади в том же районе, но сроки сдвигаются, а выбирать конкретную квартиру нельзя. Проверять надо не серию, а конкретный адрес — ниже дома отмечены знаком ⚠.

Что типовая серия значит при покупке

Типовая серия — это повторяющийся проект: планировки, высота потолков и конструктив в домах одной серии совпадают. Отсюда три практических следствия.

Первое. Квартиру можно сравнивать с квартирами в других домах той же серии — по площади, планировке и цене. Разница в цене между одинаковыми квартирами почти всегда объясняется не домом, а состоянием квартиры, этажом и юридической историей.

Второе. Перепланировки в типовых домах тоже типовые — и незаконные тоже. Если в доме серии II-49-04/Ю массово сносят одну и ту же стену, велика вероятность, что и в конкретной квартире планировка отличается от плана БТИ. Это надо сверять по документам до аванса: ответственность за неузаконенную перепланировку переходит к покупателю (ст. 29 ЖК РФ).

Третье. Для ряда типовых серий Мосжилинспекция допускает согласование перепланировки по типовому проектному решению, без разработки собственного проекта (постановление Правительства Москвы № 508-ПП). Это дешевле, но набор допустимых решений ограничен.

Какие стены в серии II-49-04/Ю несущие, мы не утверждаем. Единого официального реестра конструктивных решений по сериям не существует, а цена ошибки — предписание вернуть планировку в прежний вид за свой счёт. Конструктив смотрят по проекту конкретного дома (управляющая организация, БТИ) или по техническому заключению организации с допуском СРО.

Серия на фоне округа

Медианный год постройки домов серии — 1971, по округу — 1973. То есть дома этой серии в среднем старше окружного уровня на 2 года. Чем старше дом, тем длиннее его история приватизации и перепланировок — а значит, тем внимательнее нужно смотреть документы квартиры, а не сам дом. В программу реновации попало 3% домов серии против 12% по округу.

Что запланировано по капремонту

Работы, которые чаще всего стоят в региональной программе капремонта по домам серии II-49-04/Ю в Москве. Это не свойство серии как таковой, а срез по конкретным домам города — но он показывает, к чему готовиться собственнику.

5 из 35замена лифтового оборудования

5 из 35ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения

3 из 35ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения

3 из 35ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения

2 из 35ремонт крыши

1 из 35ремонт подъездов, направленный на восстановление их надлежащего состояния и пров

Индекс юридического риска домов серии

Базовый уровень внимания — у 2 домов, повышенный — у 32, высокий — у 1. Индекс считается по открытой методике из пяти факторов государственных реестров; сама по себе серия в него не входит — она влияет косвенно, через год постройки и участие в реновации.

Как дома серии распределены по районам

13 домовВешняки

5 домовИвановское

4 домаСеверное Измайлово

3 домаГольяново

3 домаПреображенское

1 домВосточное Измайлово

1 домСоколиная Гора

1 домСокольники

1 домМожайский

1 домБирюлево Восточное

1 домОрехово-Борисово Северное

1 домПечатники

Вопросы и ответы

Что означает серия дома II-49-04/Ю?

Это шифр типового проекта: по нему в Москве построено несколько домов с одинаковыми планировками и конструктивом. В справочнике таких домов 35, они построены с 1966 по 1976 год. Серия сама по себе не является юридическим риском — она помогает понять, с чем сравнивать квартиру и чего ждать от дома.

Можно ли в доме серии II-49-04/Ю сделать перепланировку?

Можно, но по согласованному проекту. Для ряда типовых серий Мосжилинспекция допускает согласование по типовому проектному решению без разработки собственного проекта (постановление Правительства Москвы № 508-ПП). Какие стены в конкретном доме несущие, определяют по проекту дома или техническому заключению организации с допуском СРО — по шифру серии мы этого не утверждаем.

Чем опасна неузаконенная перепланировка в купленной квартире?

Обязанность привести помещение в прежний вид переходит к новому собственнику (ст. 29 Жилищного кодекса). Расходы на возврат планировки, а при отказе — и продажа квартиры с торгов, ложатся на покупателя. Поэтому планировку сверяют с планом БТИ до внесения аванса, а не после сделки.

Дома серии II-49-04/Ю попадают под снос?

В программу реновации по постановлению № 497-ПП включено 1 из 35 домов серии в Москве. Проверять нужно конкретный адрес: включение зависит не от серии, а от решения по каждому дому.